Кто такие скрытые собственники?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Вы недавно купили новое жилье и начали заниматься ее благоустройством, но вдруг обнаружили в почтовом ящике повестку в суд. Оказалось, что у вашей квартиры были скрытые собственники, которые угрожают оставить вас без жилья. Кто это такие и как от них спастись?

На первый взгляд термин может показаться достаточно загадочным. Действительно, в типичной ситуации все собственники недвижимости должны быть указаны в выписке из ЕГРН, и никаких других владельцев существовать не может. Но иногда реальность оказывается гораздо многообразнее и преподносит сюрпризы.

Дело в том, что при оформлении права собственности на недвижимость иногда оказываются нарушены права третьих лиц. Иными словами, эти люди не получают положенную им по закону долю, и это дает им право обратиться в суд и оспорить все сделки, которые были совершены с квартирой без их участия.

Кем же могут быть эти граждане? Список достаточно обширен. Среди них наследники, которые по каким-то причинам не вступили в права, супруги, не получившие причитающуюся долю, дети, которым не оформили часть в собственности на приватизированное жилье, и даже участники программы материнский капитал.

Один из распространенных примеров скрытых собственников - наследники, которые по какой-то причине не вступили в свои права. Например, они не знали о том, что им полагается имущество или выяснилось, что имущество должно было им перейти по завещанию, но оно не было принято во внимание. Срок давности по искам, связанным со вступлением в наследство, составляет 3 года, но в отдельных случаях может доходить до 10 лет. Если суд встанет на сторону наследников, сделка будет признана недействительной, и покупатель окажется без денег и без жилья.

При покупке квартиры на вторичном рынке, нужно внимательно изучить документы, на основании которых продавец стал собственником жилья. Если вы не готовы рисковать, лучше избегать сделок с наследными квартирами или при покупке оформить страхование титула. Но стоит учитывать, что стоимость такой страховки может варьироваться от 0,3 до 1% от цены квартиры.

Нередки случаи, когда на продажу выставляется квартира, приобретенная в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом, даже если это обстоятельство не отражено в официальных документах на недвижимость. Для того, чтобы сделка считалась действительной оба супруга должны дать свое согласие на ее осуществление (кстати, подробнее о том, как правильно продать квартиру, можно прочитать здесь).

Если это условие не соблюдено, вероятнее всего проблемы возникнут на моменте регистрации прав собственности в Росреестре, потому что в пакет документов включает копии паспортов, в которых обычно содержится отметка о браке. Но, если по стечению обстоятельств, тот факт, что квартира приобретена в браке, остался незамеченным, вполне возможно, что супруг может оспорить сделку в суде. Как и в случае с наследниками, шансов выиграть такой процесс мало, поэтому наиболее вероятным исходом станет полная или частичная потеря прав собственности на квартиру.

Несовершеннолетние дети также могут быть скрытыми собственниками жилья. Такое возможно, если их интересы не были учтены при приватизации квартиры, или при продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Семьи, которые тратят средства маткапитала на улучшение жилищных условий, обязательно должны выделить долю в собственности на недвижимость всем своим детям. Если этого не сделать, впоследствии сделки с такой недвижимостью могут быть признаны недействительными.

Прежде всего, при подготовке к покупке квартиры необходимо внимательно изучить все документы. Попросите продавца показать не только выписку из ЕГРН, но и документы, на основании которых он стал собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, договор приватизации, договор ренты или ДДУ, судебный акт. Особенно рискованным вариантом является ситуация с наследством, хотя другие варианты тоже не исключают потенциальных проблем.

Единственным способом избежать потенциального убытка при потере квартиры является титульное страхование. Оно позволяет получить компенсацию, если судебное разбирательство приведет к потере права собственности на жилье (подробнее о том, как оформить страхование титула можно здесь).