Как сдать ипотечную квартиру в аренду?

Назад
04.10.2021
Гражданам

Как сдать ипотечную квартиру в аренду?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

«Куплю квартиру в ипотеку, а потом сдам в аренду» – такие мысли нередко посещают людей, которые впервые задумываются об инвестициях в недвижимость. Законно ли сдавать «ипотечную квартиру» в аренду и насколько это выгодно? Давайте разбираться вместе.

Аренда ипотечной квартиры? Это вообще законно?

Часто у потенциальных заемщиков возникает вопрос, можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду, и нет ли здесь каких-то препятствий с точки зрения законодательства.

Если вкратце, закон "Об ипотеке" разрешает это делать, но только при соблюдении двух условий:

  • Имущество должно использоваться по назначению (т.е. квартира может сдаваться только для проживания и не может использоваться в качестве офиса или кафе);
  • В договоре об ипотеке между банком и заемщиком не должно быть запрета на сдачу жилья в аренду.

Стоит учитывать, что не все кредитные организации разрешают своим клиентам сдавать ипотечное жилье в аренду. В таких случаях соответствующий пункт содержится в кредитном договоре между банком и клиентом.

Поэтому если вы планируете официально сдавать жилье после оформления кредита, следует внимательно изучить этот раздел договора перед подписанием и задать прямой вопрос сотрудникам банка.

Некоторые клиенты предпочитают не сообщать представителям банка о своих планах, но это может иметь неприятные последствия. Если банк впоследствии узнает о нарушении условий договора, он может наложить штраф или даже потребовать полного досрочного погашения кредита.

Может ли это быть выгодно?

Чаще всего основной мотивацией для приобретения такой недвижимости является стремление сделать инвестицию «в будущее», например, желание создать некий источник пассивного дохода на пенсии или обеспечить жильем детей.

Обычно люди, которые оформляют ипотеку, исходят из предположения, что доходы от аренды будут полностью или частично компенсировать расходы на обслуживание кредита. Действительно, получение дополнительного дохода снижает кредитную нагрузку на заемщика и делает его более качественным клиентом с точки зрения банка. Кроме того, после выплаты ипотечного кредита заемщик получает реальный актив, который в дальнейшем при удачной конъектуре рынка может быть продан по более высокой цене.

Рассмотрим на примере. Допустим, вы оформили ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 7 млн рублей (по ставке 6,5% на 20 лет). В этом случае ежемесячный платеж составит 52 тыс. рублей, а общая сумма платежей по кредиту - 12,5 млн рублей.

Стоимость аренды такой квартиры может варьироваться от 30 до 45 тыс. рублей в зависимости от расположения, качества ремонта и наличия социальной инфраструктуры. Общая сумма доходов, которые вы получите от сдачи квартиры в аренду в течение 20 лет составит от 7 до 10 млн рублей. Таким образом, аренда позволит компенсировать только 50-80% расходов на ипотеку. Остальную сумму придется заплатить из своего кошелька.

С другой стороны, стоимость жилья меняется со временем, и с большой долей вероятности квартира к моменту выплаты кредита квартира будет стоить дороже (например, только в 2020 году цены на вторичном рынке жилья в России выросли на 4,6%). В дальнейшем это позволит перепродать недвижимость по более высокой цене и в конечном счете получить доход.

Дополнительные доходы от аренды также можно также направлять на досрочное погашение ипотеки и дополнительно сэкономить на процентах по кредиту.

Дополнительные расходы на эксплуатацию

Помимо прямых платежей по кредиту аренда ипотечной квартиры также предполагает и другие расходы:

  • Коммунальные платежи
  • Налог на имущество
  • Налог с доходов от аренды (от 4% до 13% от дохода в зависимости от выбранной схемы налогообложения)
  • Текущий ремонт
  • Страхование недвижимости.

Об этом нужно помнить для того, чтобы правильно сбалансировать персональный бюджет.

Выводы

Сдавать ипотечную квартиру в аренду не запрещено законом, но стоит учитывать, что данный шаг требует согласования с банком.

При грамотном планировании бюджета инвестирование средств в недвижимость может быть не только способом сохранения денег, но даже источником заработка. Выгодно это или нет зависит от большого количества факторов, в том числе размера первоначального взноса, уровня, регулярности и источников дохода, условий ипотечного кредита, ликвидности квартиры и десятков других обстоятельств.

В любом случае заключение ипотеки является ответственным шагом, который требует внимательного изучения документов и планирования.

Считаете, что настал подходящий момент для ипотеки? Спроси.дом.рф подскажет, как оформить выгодный кредит