Как рефинансировать ипотеку и избежать переплат?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Сегодня многие банки предлагают услуги по рефинансированию ипотеки. Действительно, возможность досрочно погасить кредит и выплачивать остаток долга по более низкой процентной ставке кажется достаточно заманчивой. На первый взгляд взять более «дешевый» кредит всегда лучше, чем продолжать платить ипотеку на старых условиях. Но на практике ожидания зачастую расходятся с реальностью, и заемщикам не только не удается сэкономить, но и приходится переплачивать значительные суммы. Рассказываем о том, как выгодно рефинансировать ипотечный кредит и не оказаться «в минусе».

В нужное время в нужном банке

Нередко заемщик приходит в банк, рассчитывая рефинансировать ипотеку по ставке на 1,5 или 2% ниже, чем изначальный кредит. Но после тщательного изучения кредитной истории, уровня дохода, жизненных обстоятельств клиента, банковский сотрудник предлагает оформить кредит на условиях, которые не слишком отличаются от исходных (например, на всего лишь на 0,5% годовых). Почему?

Стоит учитывать, что процентные ставки, которые банк анонсирует в своих рекламных материалах, обычно не распространяются на всех заемщиков автоматически. Чаще всего, банковские продукты имеют большое количество дополнительных требований, которые отсеивают значительную долю клиентов, являющихся «рискованными» с точки зрения банка.

Для того, чтобы избежать отказа и рефинансировать кредит на приемлемых условиях, перед посещением кредитной организации следует внимательно изучить информацию о кредитном продукте. Большинство банков предлагают сервис расчета предполагаемой процентной ставки на своих сайтах, который позволяет заранее оценить его выгоду и перспективы получения кредита. Тем не менее, даже если на первый взгляд все в порядке, стоит подумать и о других факторах, которые могут иметь значение для банка.

Обратите внимание на требования к залоговой недвижимости. Не все банки одинаково охотно оформляют кредиты под залог загородной недвижимости или апартаментов. Также для кредитных организаций может иметь значение непрерывный стаж работы, возраст, наличие детей и семейный статус, наличие потребительских кредитов.

Наконец, перед визитом в банк следует убедиться, что по текущей ипотеке нет просрочек, не инициирована реструктуризация или кредитные каникулы.

Рассчитать все дополнительные расходы

Еще одна деталь, которая часто ускользает от внимания многих заемщиков, это дополнительные расходы, которые, к сожалению, неизбежны при рефинансировании кредита. Стоит заранее приготовиться к тому, что список трат будет довольно обширным. Для начала придется оплатить новую оценку жилья (около 5 тыс. рублей), госпошлину за регистрацию ипотеки (1 тыс. рублей), страхование недвижимости (в среднем около 10 тыс. рублей). Также вас ожидают расходы на оплату повышенных процентов по вашему старому кредиту до момента оформления новой ипотеки (в среднем от 4 до 8 тыс. рублей), а также затраты на оформление документов (до 10 тыс. рублей).

Многие банки дополнительно могут попросить вас оформить страхование жизни и здоровья. По закону соглашаться не обязательно, но тогда банк будет вправе повысить размер ставки. Стоимость такого вида страхования находится в достаточно широком диапазоне и зависит от большого количества факторов (размера кредита, возраста, профессии, места жительства итд). Она может начинаться от 10 тыс. рублей и доходить до 100 тыс. и выше, если вы, например, увлекаетесь экстремальным альпинизмом, а в перерывах регулярно занимаетесь дайвингом с хищными рыбами.

При самом благоприятном стечении обстоятельств рефинансирование кредита обойдется в 30 тыс. рублей, но возможен вариант, при котором придется потратить больше 100 тыс. рублей.

Пример выгодного рефинансирования

Для того, чтобы оценить выгоду рефинансирования, рассмотрим конкретный пример. Допустим, в 2019 году вы оформили ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 5 млн рублей по ставке 9% (сроком на 20 лет, первоначальный взнос – 15%). В этом случае общая сумма переплаты за время пользования ипотекой будет почти равна цене квартиры и составит 4,9 млн рублей, а ежемесячный платеж будет достигать 38,2 тыс. рублей.

Два года спустя, в 2021 году, вы решили рефинансировать ипотеку по ставке 7,2% в одном из коммерческих банков. Так как в вашем случае использовалась аннуитетная система расчета платежей, за два года сумма основного долга уменьшилась только на 173 тыс. рублей, а основная часть (782 тыс. рублей) ушла на погашение процентов. Для того, чтобы оформить рефинансирование, в банке вам придется получить кредит на сумму 4 млн рублей (лучше всего оформить на период равный остатку срока по кредиту, то есть 18 лет). В этом случае ежемесячный платеж уменьшится до 33,7 тыс. рублей (на 4,5 тыс. рублей), а общая переплата – почти на 1 млн рублей.

Получается, что все дополнительные расходы, связанные с рефинансированием, окупятся в течение 9-20 месяцев в зависимости от стоимости страхования и других затрат при оформлении.

Пример невыгодного рефинансирования

Теперь посмотрим на ситуацию, когда рефинансирование ипотеки оказывается не столь выгодно. Воспользуемся исходными данными из предыдущего примера (квартира за 5 млн рублей, ипотека на 20 лет по ставке 9%).

Но в этом случае клиент решил воспользоваться рефинансированием, когда уже прошло больше половины срока ипотеки. При этом новый кредит банк согласился выдать только по ставке 8,5%. Ежемесячный платеж снизился только на 800 рублей, а общая экономия на переплате составила 96 тыс. рублей. Вполне возможно, что общие затраты на оформление рефинансирования окажутся больше или примерно равны этой сумме. С учетом того, что все расходы придется нести за достаточно ограниченный период времени (в течение месяца-двух), перекредитование на таких условиях нецелесообразно.

Рекомендации

Итак, для того, чтобы выгодно рефинансировать кредит следует учесть несколько рекомендаций:

• Внимательно читайте условия. Тщательно изучайте условия рефинансирования и договор с кредитной организацией.
• ≥ 1%. Как правило перекредитование оказывается невыгодным, если разница в процентных ставках между старым и новым кредитом меньше 1%.
• Учитывать срок кредита. Нет смысла оформлять, если прошло больше половины срока (уже выплачены почти все проценты). Кроме того, чтобы не переплачивать банку по процентам лучше всего брать ипотеку на такой же срок, что оставался по изначальному кредиту. Если платить по кредиту оставалось 17 лет, то лучше взять кредит на такой же срок.
• Льготные программы. Некоторые категории граждан могут рефинансировать кредит на льготных условиях с помощью федеральных или региональных программ. В частности, программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать ипотечный кредит по ставке до 6% годовых (подробнее об условиях можно прочитать здесь).