Что выгоднее: досрочное погашение или платежи по графику?

Что нужно знать о погашении ипотеки и в каких случаях досрочный взнос менее выгоден?

Досрочное погашение позволяет сократить размер переплаты по ипотеке, поэтому на первый взгляд может показаться, что этот способ оплаты всегда выгоднее. Вы удивитесь, но иногда нет смысла опережать события, а лучше придерживаться графика. Когда выгодно делать досрочку, а когда нет — выясняем в сегодняшнем материале.

Как уменьшается основной долг?

Почему именно этот вопрос имеет определяющее значение? Да потому что проценты начисляются на остаток задолженности. Чем быстрее он сокращается, тем меньше итоговая переплата по кредиту.

Разбираемся как происходит погашение при внесении очередных и досрочных платежей.

В большинстве случаев банки используют аннуитетную схему погашения ипотеки. Это когда каждый месяц вы должны оплачивать одинаковую сумму.

Уменьшение основного долга при такой схеме происходит крайне медленно, так как на начальном этапе в основном погашаются только проценты. Особенно это заметно при длительном сроке кредитования.

Пример. Вы взяли ипотеку в размере 1,5 млн рублей на 20 лет под 8% годовых. Сумма ежемесячного платежа составила 12 546 рублей, из которых первые четыре года примерно 10 тысяч идёт на погашение процентов и только 2,5 тысячи на погашение основного долга. Постепенно это соотношение будет меняться, и доля процентных платежей уменьшится. Но тем не менее, без досрочного погашения через 10 лет остаток основного долга сократится всего на 466 тысяч (это при том, что за это время вы выплатите банку в качестве процентов около 1 миллиона рублей).

По закону каждый заёмщик имеет право вернуть долг раньше срока, установленного договором. Досрочное погашение может быть полным (когда выплачивается весь остаток задолженности) и частичным (когда заёмщик вносит дополнительные платежи с опережением графика).

При оплате досрочного взноса списание средств производится в следующем порядке:

• В первую очередь удерживается сумма начисленных штрафов и пеней
• Далее списываются проценты, начисленные за предыдущий месяц
• Остаток платежа отправляется на погашение основного долга

Считаем выгоду

Если взять вышеуказанный пример с ипотекой на 20 лет и предположить, что через год после оформления кредита заемщик частично погасил кредит на 150 тыс. рублей (с уменьшением ежемесячных выплат), общая экономия только на процентах составит почти 200 тыс. рублей. Кроме того, уменьшится и ежемесячный платеж (примерно на 1 тыс. рублей).

Если же воспользоваться досрочным погашением не через год, а через 10 лет, экономия будет гораздо меньше – всего 60 тыс. рублей.

По этой причине эффективнее всего использовать досрочное погашение в первые годы ипотеки – так можно больше сэкономить на процентах.

Что со страховкой?

Сумма ежегодного страхового взноса зависит от остатка задолженности по кредиту. За счёт внесения внеочередных платежей он уменьшается быстрее, поэтому вы сможете сэкономить на страховке ещё до полного погашения ипотеки.

Ещё один плюс досрочного погашения — это возможность частичного возврата страховки. С 1 сентября 2020 года заёмщики могут вернуть часть страховой премии при полном погашении задолженности ранее установленного срока. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• Договор страхования заключён при получении кредита
• В течение срока действия договора не зафиксированы страховые случаи
• Полис оформлен не ранее 1 сентября 2020 года

Сумма к возврату рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до окончания срока кредита.

В каких случаях досрочный платеж менее выгоден?

Как правило досрочное погашение действительно позволяет сэкономить денежные средства, но в любом случае к данному шагу необходимо подойти разумно.

Стоит учитывать несколько моментов:

• Не стоит отдавать для досрочного погашения все свои накопления. В случае, если в будущем у вас возникнут финансовые сложности, такая «подушка безопасности» позволит вам переждать сложные времена, не влезая в долги перед банком
• В погашении ипотеки может помочь государство. Для этих целей можно использовать налоговый вычет, средства маткапитала и другие программы (например, программу помощи многодетным семьям)
• Рассмотрите варианты инвестирования свободных средств. Вполне возможно, что вы сможете получить доход, который не только покроет переплату по процентам, но и даст хорошую прибыль